La Hipoteca Inversa en Chile.

Posted by Correo Semanal on lunes, julio 06, 2015

Este artículo del colectivo "Hijos de Mafalda" fue publicado en nuestra página Correo SR, originalmente el 7 de junio de 2013, la vergonzosa propuesta del parlamento de adoptar el sistema de la Hipoteca Revertida, para "mejorar las pensiones" de los jubilados propietarios de su vivienda, nos motiva volver a publicarlo.
En lugar de quitar la propiedad de sus casas a ancianos desesperados por pensiones miserables hay que poner fin a las AFP, y establecer un sistema de pensiones solidario, sin fines de lucro, y financiamiento tripartito de trabajadores, estado y patrones, que pague pensiones suficientes para vivir dignamente a las personas mayores.
Correo SR

El 17 de mayo del presente año, Los Hijos de Mafalda expusimos un artículo sobre la hipoteca inversa, donde explicábamos que este sistema está destinado a Personas Mayores de 65 años que sean propietarias de una vivienda, a través del cual las Entidades Financieras abonan a estas personas una Renta Mensual, con la particularidad, de que la Persona Mayor no tiene que devolver las cantidades recibidas ni los intereses que se vayan acumulando, sino que la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante, momento en el cual se hace efectiva la hipoteca inversa, y la vivienda pasa a propiedad del banco contratante.

En resumen, los bancos le ofrecen una cantidad de dinero mensual a las personas mayores de 65 años, dinero que les permitirá vivir medianamente hasta el fin de sus días, pero este dinero no es gratis, ya que se lo entregan con la condición de que una vez ellos mueran su casa pasa inmediatamente a propiedad del banco que les prestó dicho dinero.

Ahora bien, este modelito se había estado implementando en diversas partes del mundo, pero en Chile aun no se comenzaba a ejecutar, el cuento es que ahora “La Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) alista la presentación de proyecto para impulsar la hipoteca revertida”, estableciendo que, “este mecanismo ayudaría a mejorar las pensiones”. Diario Financiero Lunes 3 de Junio de 2013. Página 24.

Lo primero que debemos destacar, es que en Chile, no será denominada como “Hipoteca Inversa”, está será conocida como “Hipoteca Revertida”. En segundo lugar, con la presentación de dicho proyecto se está reconociendo en la práctica el problema de las pensiones miserables que se pagan en nuestro bello país. En tercer lugar, la hipoteca revertida se establece como un gran negocio para las empresas bancarías.

¿Por qué es un gran negocio para los bancos?

Primero, según la encuesta CASEN, en Chile existen más de un millón y medio (1.500.000) de adultos mayores jefes de hogar, de los cuales un 76,3% son propietarios de sus viviendas. Esto quiere decir que existen aproximadamente 1.144.500, (un millón ciento cuarenta y cuatro mil quinientos) adultos mayores que son potenciales clientes de la famosa hipoteca revertida.

Cuando hay más de un millón de potenciales clientes que están listos para ser estafados a cualquier empresario bancario se le abre el apetito.

El tema es que, la propuesta viene asociada YA a un cuadro donde se establecen las pensiones que recibirán los adultos mayores, si optan por la hipoteca revertida. En otras palabras, si la miserable pensión que perciben no les deja otra alternativa que no sea acceder a l hipoteca revertida.

Fijémonos en el siguiente cuadro:

Renta que Podría Generar La Hipoteca Revertida
Valor de la Propiedad	2.000	3.000	4.000	5.000
Valor Presente de la Vivienda	1.194	1.791	2.389	2.986
Gasto Operacional	-30	-30	-30	-30
Comisión (4% valor vivienda)	-40	-40	-40	-40
Neto Para el Cliente	1.124	1.701	2.279	2.856
Pensión Bruta Anual	130	196	263	329
Pensión Bruta Mensual	10,81	16,36	21,9	27,45
DESCUENTOS:
Seguros	-40	-40	-40	-40
Fondo de Mantención	-20	-30	-40	-50
Pensión Neta Anual	70	126	183	239
Pensión Mensual	5,8	10,5	15,2	20
Pensión Mensual en Pesos	131,253	237,804	344,356	450,908

Considera a un cliente de 75 años de edad Fuente CIEDES.

Muy bien, es lo más probable que por la cantidad de números y la forma de presentación del cuadro, para algunos sea algo complicado de leer y entender, así que simplifiquémoslo.

En el primer cuadro aparece “Valor de la Propiedad”, donde se expone por ejemplo “2.000”, esto quiere decir que el valor de la vivienda es de 2 mil unidades de fomento o UF.

Inmediatamente después aparece “Valor Presente de la Vivienda” y su valor asignado es de 1.194 unidades de fomento o UF. Ups, por arte de magia la vivienda que comienza con un valor de 2 mil UF, baja a 1.194 UF, algo pasa acá, ya que por lo general las viviendas suben de precio al momento de venderlas.

En el cuadro donde aparece “Gasto Operacional” comienza lo entretenido, ya que ese, es el valor que cobra el banco por el papeleo. Pero no es lo único que cobra, ya que después aparece “Comisión (4% valor vivienda)”, el banco que se vende la casa así mismo se cobra un 4% de comisión por la venta, a, pero esta comisión no la paga el banco la paga el propietario o sea el adulto mayor jejeje.

Una vez pagado los gastos operacionales y la comisión aparece la categoría: “Neto Para el Cliente”, o sea el adulto mayor propietario de la vivienda, que ya a esta altura del partido más del 86% del valor de la casa, sigue perdiendo ya que solo obtendrá 1.124 UF. Como ustedes se podrán dar cuenta, solo en este procedimiento el propietario de la vivienda, que en un comienzo tenía un valor de 2 mil UF, ya ha perdido un total de 876 UF., entretenido nop.

Posteriormente tenemos lo que se denomina “Pensión Bruta Anual” que asciende a 130 UF, que serán divididas en 12 meses, donde finalmente llegamos a la “Pensión Bruta Mensual” que será 10.81 UF mensuales, saben no es tan malo, ya que si calculamos 10.81 por el valor de la UF al 7 de junio del 2013, que está a $22.852,67 pesos, nos entrega un total de $247.091 pesos al mes.

Ups, pero la cosa no quedo ahí, porque después bienes los famosos “DESCUENTOS” a cargo del adulto mayor, o sea otros costos que le serán descontados de dicha pensión, fijémonos:

Los “Seguros” que cobra el mismo banco son 40 UF, a lo que se debe sumar algo que se llama “Fondo de Mantención”, que no sabemos qué es pero tiene un valor de 20 UF.

Entonces, luego de pagar los seguros y el fondo de mantención la “Pensión Neta Anual” queda solamente en 70 UF, lo que quiere decir que la “Pensión Mensual” solamente será de 5,8 UF, lo que según el banco equivale a $131,253 pesos mensuales.

Pero esta pensión está calculada por solo 12 años, y si el adulto mayor vive más de 12 años, ¿se quedará sin casa y sin plata?, que les parece el chiste jejeje.

¿Explique como una casa que valía 2 mil Unidades de Fomento, termina costando solo 1.054 Unidades Fomento?

Primero, los bancos son la única empresa que cuando adquiere una viviendas las compra a la mitad de precio, pero gracias a los intereses, seguros y demases, que los mismos bancos cobran, las terminan vendiendo a un 200% más caras, y si no nos creen pregúntenle a los deudores hipotecarios.

Segundo, los bancos con todas sus artimañas compran viviendas avaluadas en 2 mil UF, a solo 1.054 UF.

Tercero, los bancos pueden hacer estos negocios gracias a que el Estado Chileno, llámese este presidencia, congreso y sistema judicial se lo permite, creando las leyes que facilitan este abuso.

Cuarto, los adultos mayores se verán obligados a optar por la hipoteca revertida, ya que están condenados a recibir pensiones miserables que no les permitirán vivir dignamente.

Quinto, los adultos mayores se verán obligados a optar por la hipoteca revertida, ya que el sistema de salud existente en nuestro país no le entrega ninguna garantía o derechos, que les permita enfrentar situaciones de agravamiento de su salud personal o de algún familiar directo.

Finalmente, como se podrá observar en este apunte estamos hablando de viviendas con un valor de 2 unidades de fomentos, ¿qué pasa con viviendas de menor valor?, cuanto será lo que los bancos entregaran a las familias que opten por este sistema de hipoteca revertida si el precio de su casa es de 1 UF, o 800 UF, o ¿estas personas no son rentables para optar a este sistema?

Podemos seguir, pero este artículo ya es muy largo, así que es mejor terminar aquí.

Mario Paz Secretario de Los Hijos de Mafalda