Chile - El episodio Dávalos demuestra el relajo en materias urbanas

Posted by Correo Semanal on lunes, febrero 23, 2015

EL MOSTRADOR.  Patricio Herman. 20 de febrero.

Patricio Herman

El reincorporado vocero Álvaro Elizalde, dio por cerrada la polémica en torno a Sebastián Dávalos –quien presentó su renuncia como Director Sociocultural de la Presidencia– asegurando que "no hay nada más que agregar al respecto" (sic) y como no tenemos ninguna relación con el gobierno y porque conocemos muy bien este tipo de asuntos, sí añadiremos nuestros puntos de vista al respecto. 
Ahora el caso está radicado en el Ministerio Público, a cargo del fiscal Luis Toledo, quien deberá investigar la denuncia penal que hicieron los diputados Nicolás Monckeberg y José Manuel Edwards, ambos de RN, quienes han sostenido que en la lucrativa operación ha existido información privilegiada y tráfico de influencias, acusaciones que se deberán dilucidar en la indagación.
Pues bien, todos sabemos que la Joven empresa Caval Limitada, ya le vendió a un empresario rancagüino en $ 9 mil quinientos millones las 44 hectáreas rurales que le había comprado en $ 6 mil quinientos millones, a través de la intermediación del síndico de quiebras Herman Chadwick junior, a un agricultor en dificultades financieras de la comuna de Machalí.
Los fondos necesarios para la operación comercial le fueron prestados por el Banco de Chile, dejándose hipotecados los terrenos, porque éste visualizó que no había riesgo crediticio en razón a que el prestatario era hijo de la Presidenta Bachelet y porque esos predios en un tiempo más se iban a valorizar en gran medida. Claro que es una simpática anécdota que el Superintendente de Bancos haya resuelto que en esta operación se cumplieron todas las normas legales, ya que de partida, al menos, se pasó por alto el artículo 84º de dicha ley, que se refiere a las limitaciones de créditos.
La habilidosa sociedad de la nuera de Bachelet también se hallaba en tratativas con la empresa mexicana Aguas Sustentables Chile, la que estaba dispuesta a pagarle a Caval la importante suma de $ 27 mil millones por las mismas 44 hectáreas, siempre y cuando estas fueran urbanas, para lo cual era indispensable que las autoridades competentes de la VI Región del Libertador Bernardo O'Higgins modificaran sus usos de suelo: en términos generales y de acuerdo a sus localizaciones, los terrenos urbanos se transan en el mercado inmobiliario entre 4 y 6 veces más que los rurales.
Como vemos, el uso de información privilegiada es esencial para llevar a cabo este tipo de actividades mercantiles, como también las relaciones que estos inversionistas tienen con aquellos que ejercen el poder político. Dávalos y su esposa optaron por negociar con quien les pagaba menos dinero, pues este comprador no les exigía el cambio de uso de suelo, a diferencia del mexicano, quien estaba dispuesto a pagarles casi 3 veces más, pero con la condición de que el suelo rural se transformara en urbano, lo que era difícil en el corto plazo. Recordemos que las modificaciones territoriales se deciden en el ámbito del aparato del Estado, especialmente en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través del Seremi respectivo y en los distintos Gobiernos Regionales.
La opinión pública sabe que se está tramitando desde el año pasado el cambio de uso de suelo con el marcado interés del alcalde de Machalí y con la oposición fundada del alcalde de Rancagua, teniéndose en cuenta que estas 44 hectáreas están clasificadas como de óptima calidad agrícola. Para contextualizar expresamos que la VI Región del Libertador Bernardo O´Higgins está conformada por las Provincias de Cachapoal, Colchagua y Cardenal Caro, siendo sus capitales las comunas de Rancagua, San Fernando y Pichilemu, respectivamente. La comuna de Machalí, en donde se localizan los terrenos rurales ya vendidos, forma parte de la Provincia de Cachapoal. 
En términos generales el proceso administrativo para que se produzca el cambio de uso de suelo es el siguiente: la modificación en las reglas del juego se tramita en un Plan Regulador Intercomunal que abarca a 6 comunas de la Provincia de Cachapoal, las que conforman una unidad funcionalmente relacionada. Desde luego se incluyen las comunas de Rancagua y Machalí y quien lo debe elaborar es el Seremi de Vivienda y Urbanismo, pero en este caso particular la tarea se le encomendó, con un pago de honorarios con fondos del Gobierno, a la Consultora Habiterra Limitada, la que hará los estudios correspondientes que le serán entregados al aludido Seremi. Entre otras cosas, se deben efectuar consultas a los distintos municipios, contemplándose asimismo un proceso de participación ciudadana sin que sea vinculante.
El cambio normativo tiene que someterse a una rigurosa Evaluación Ambiental Estratégica y, si el trabajo de Habiterra es aceptado por el Seremi, enseguida se debe enviar al Consejo Regional (CORE), cuyos miembros, ahora elegidos por votación popular, lo aprueban o lo rechazan. Si hay empate, la intendenta Regional tiene un voto dirimente. Desconocemos cuántos consejeros regionales (cores) son de la Nueva Mayoría y cuántos de la Derecha.
Posteriormente y solo en la medida en que los cores lo aprueben, la intendenta de la VI Región lo envía mediante una Resolución Administrativa a la sede regional de la Contraloría General de la República para que, después de un examen de legalidad, tome razón de tal Resolución y, posteriormente, su texto se publica en el Diario Oficial, fecha en que el instrumento produce plenos efectos. Luego, en esa próxima fecha, las 44 hectáreas rurales serán aptas para que el nuevo dueño de las mismas pueda construir allí malls, viviendas de lujo y todo tipo de equipamientos lucrativos.
Si en la tramitación al interior de la Contraloría esta detecta irregularidades o bien ilegalidades, lo que es muy común, se le devuelve a la remitente, que es la intendenta, la que le puede solicitar al Seremi que solucione las objeciones y, así, puede insistir en la Contraloría. Debemos tener presente que el empresario de Rancagua de apellido Silva va a ser el único favorecido con el cambio normativo y suponemos que éste no tiene apuro en que sus 44 hectáreas sean urbanas en el corto plazo.
Cuando decidió pagarle los 10 millones de dólares a Caval Limitada sabía que estaba desembolsando una suma inferior a la que tendrán los predios cuando las autoridades sectoriales le den curso al cambio de uso de suelo. Entendemos que este empresario decidió dejar en “engorda” sus apetitosos terrenos porque es cosa de tiempo el cambio ad portas. 
Hemos dejado de manifiesto que en este episodio operaron las libérrimas fuerzas del mercado, en donde el dueño original de las 44 hectáreas rurales, posiblemente por falta de oportunos “contactos” de alto nivel, dejó de ganar una millonaria suma de dinero, la que se embolsaron los dueños de Caval Limitada porque estos son eficientes buscadores de buenas oportunidades.
Como en la Política de Suelo para la Integración Social de la Comisión Nacional de Desarrollo Urbano, presidida por el arquitecto Luis Eduardo Bresciani, hombre de suma confianza de la Presidenta Bachelet, en una de sus medidas se estableció la que busca la captura parcial por parte del Estado de las plusvalías que obtienen los actores privados con este tipo de modificaciones territoriales, ello para disponer de recursos orientados a invertir en mejoras de los bienes públicos en las ciudades, sería de toda lógica que el resultado del futuro cambio en la Región del Libertador Bernardo O´Higgins se someta a esta nueva legislación, la que, por lo demás, se intentó implementar sin éxito hace unos 16 años bajo el Gobierno de Eduardo Frei Ruiz-Tagle.
En aquella época todos aquellos privados que se desenvuelven en el negocio de la explotación del recurso suelo pusieron el grito en el cielo cuando conocieron dicho proyecto de ley y, como el gobierno de entonces se asustó con las críticas, lo archivó: hoy está guardado bajo 7 llaves en alguna dependencia del Minvu. La Presidenta Bachelet puede dejar en el olvido el mal rato que ha pasado, y esperamos que envíe con urgencia al Congreso este proyecto de ley para dar señales claras en relación a que ella promueve el crecimiento sustentable, con actores económicos que se ciñan a las reglas generales, castigando la información privilegiada y con superiores estándares de transparencia en las decisiones que se adoptan.
Esta ley de captura de plusvalías existe en muchos países del mundo civilizado y, por último, señalo que el caso relatado, que es simplemente especulativo, práctica aceptada en el sistema neoliberal que nos rige, es muy distinto al de Penta que se encuentra radicado en el Ministerio Público y en el Servicio de Impuestos Internos (SII). Así las cosas, nos parece bien que Dávalos haya renunciado a su cargo ad honórem en el Palacio de La Moneda, porque de esta manera, ya sin amarras, él se podrá dedicar con su dilecta esposa a ganar dinero en la fructífera actividad inmobiliaria con el amistoso apoyo crediticio de Andrónico Luksic. 
El fiscal Toledo debe tener en claro que Caval Limitada ha obtenido una sustanciosa utilidad por la compraventa de las 44 hectáreas rurales y, si se llega a aprobar el cambio de uso de suelo para las mismas, transformándolas en urbanas, quien se beneficiará aun en mucho mayor medida será el empresario inmobiliario de Rancagua, actual dueño, porque el mercado las valorizará en una suma del orden de los $ 27 mil millones, importe que, como está dicho, en su oportunidad ofreció a Caval la empresa mexicana. En todo caso, tenemos la percepción de que la casta política se tomará mucho tiempo para decidir si se legista sobre la captura parcial de las plusvalías, en los términos descritos en esta columna.